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¿Cómo y hasta cuándo reclamar los gastos hipotecarios?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) da un alivio significativo a aquellos afectados que están litigando en los tribunales para recuperar los gastos hipotecarios.


Contrario al criterio previo del Tribunal Supremo, la justicia europea ha modificado el plazo de prescripción, concediendo a los clientes un periodo adicional para reclamar la restitución de dichos gastos a las entidades bancarias. Específicamente, se establece que el plazo de prescripción inicia cuando el cliente toma conocimiento de la naturaleza abusiva de la cláusula.


1. El TJUE ha decidido que el plazo de prescripción no debe comenzar desde la sentencia del Tribunal Supremo del 24 de enero de 2019, la cual también definió la distribución de los gastos hipotecarios entre los bancos y los clientes.


Esta sentencia europea es crucial, ya que, según el Código Civil, el plazo para presentar reclamaciones es de cinco años, o diez años según el Código Civil de Cataluña, de donde proviene la demanda enviada a Luxemburgo por la Audiencia Provincial de Barcelona. Esta última tenía dudas sobre la interpretación de la Directiva sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores.


En otras palabras, el plazo para presentar reclamaciones habría concluido hace unos días, el 23 de enero, aunque según asociaciones de consumidores, este periodo debería extenderse hasta abril debido a la suspensión de los plazos administrativos durante los tres meses de confinamiento por la pandemia.


La prescripción comienza cuando el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula.


2. La prescripción no puede calcularse a partir del pago de las facturas, como sostenía la Audiencia Provincial de Barcelona, que planteó la cuestión prejudicial ante el TJUE.


3. Según la justicia europea, el plazo de prescripción empieza cuando el consumidor está al tanto de la abusividad de su cláusula, es decir, cuando se emite una sentencia firme.

Esta decisión del TJUE responde a la cuestión prejudicial enviada por la Audiencia Provincial de Barcelona sobre cuatro casos de diferentes bancos (CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell), que se negaron a reembolsar los gastos hipotecarios alegando prescripción del derecho a reclamar. Esta pregunta se une a la enviada por el Tribunal Supremo el 22 de julio de 2021 para determinar cuándo comienza a correr el plazo de prescripción, una cuestión aún no resuelta por la justicia europea.


¿Qué gastos son recuperables?

Según las recientes sentencias del Tribunal Supremo, en hipotecas formalizadas antes del 16 de junio de 2019, el consumidor tiene derecho a reclamar a su banco la devolución de los siguientes gastos:

- El 100% de los honorarios de gestoría impuestos por el banco. Algunos abogados cuestionan si este gasto es reclamable, argumentando que la gestoría no es necesaria para registrar la hipoteca.

- Hasta el 50% de los gastos notariales. La escritura de la hipoteca y la de la vivienda se firma ante notario antes de llegar al registro.

- El 100% de los gastos del Registro de la Propiedad, ya que la hipoteca se registra allí, generando un costo.

- Tasación de la vivienda, necesaria para obtener la hipoteca, pero que no puede ser impuesta por el banco. Desde el 28 de enero de 2021, el Tribunal Supremo permite reclamar la totalidad de los gastos de tasación.

- En caso de tener comisión de apertura, también es reclamable. Aunque el Supremo considera que no es abusiva si está redactada de manera clara, el TJUE sostiene que puede analizarse si constituye una cláusula abusiva.


¿Qué documentación se necesita?


- Copia de la escritura del préstamo hipotecario proporcionada por el banco al tramitar la inscripción de la escritura. Si no se dispone de ella, se puede solicitar una copia a la notaría donde se firmó el préstamo.


- Facturas de notaría, registro y gestoría, entregadas por la gestoría o el banco después de tramitar el préstamo. Si no se tienen, se puede solicitar copia a la gestoría o a la entidad que tramitó el préstamo. Estos gastos suelen estar adjuntos al final de las escrituras de la hipoteca.


¿Cómo se realiza la reclamación?


- Extrajudicialmente. Se recomienda realizar una primera reclamación a la entidad bancaria de forma extrajudicial. Redactaremos un escrito solicitando la devolución de las cantidades, entregarlo en la sucursal bancaria y conservar una copia sellada por el banco.

- Judicialmente. Si la reclamación extrajudicial no es atendida y desea recuperar su dinero, recurriremos a la vía judicial.




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